Ingatlanbiznisz: van, ahol érdemes vásárolni - BpStart.hu

A válság nem mindenütt járt az ingatlanárak egyöntetű csökkenésével és a forgalom visszaesésével, több területen ennek ellenkezője is megfigyelhető. Budán is vannak a válság által sújtott területek, és Borsodban is találni válságálló térséget - derül ki az OTP Értéktérképből. Jelentősek a területi különbségek: a főváros XI. kerületében mintegy 3 százalékkal nőttek az átlagos négyzetméterárak az elmúlt két évben, míg a VI. kerületben közel 30 százalékkal estek.

Gyuris Dániel, az OTP Jelzálogbank elnök-vezérigazgatója elmondta: az OTP Értéktérkép Magyarországon először kínál mindenki számára hozzáférhető, helyi szinten is részletes, megbízható adatokat a lakóingatlanok áráról, változásáról és értékállóságáról. Az adatokat vizuális eszközökkel, térképen teszik láthatóvá, így közérthetőek és könnyen követhetőek.

Az értéktérkép elkészítéséhez a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) illeték adatbázisa mellett az OTP Csoport évek alatt felhalmozott adatait, statisztikáit - összesen közel 340 ezer adatot - használták fel. Az OTP Jelzálogbank a nemzetközi metodikákon alapuló elemzését félévente  teszi majd közzé honlapján. A következő elemzés a termőföld piacról készül, amit várhatóan egy hónap múlva ismertetnek.

A kizárólag megvalósult piaci ingatlan-tranzakciókon alapuló értéktérképen a szakértők 174 országos statisztikai kistérség, illetve 161 fővárosi irányítószám-körzet 2007-2009-es lakáspiaci forgalmi adatait elemezték. Az árváltozás elemzéséhez a 2008-as statisztikákat tekintették bázisnak, mivel a válság jelei csak az ezt követő években mutatkoztak meg a hazai ingatlanpiacon, és figyelembe vették a 2010-es adatokat is.

Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője elmondta: a magyarországi lakóingatlanok fajlagos tranzakciós ára átlagosan 6,9 százalékkal csökkent 2008 és 2010 között az OTP Értéktérkép szerint, míg Budapesten 8 százalékos nominális mérséklődés figyelhető meg. Ezzel kapcsolatban megjegyezte, hogy a fővárosban az országos értéknél magasabb a forgási sebesség (a forgalom lakásállományra vetített aránya), vagyis a válság okozta ársokk a piac nagyobb felvevőképessége miatt hamarabb és nagyobb mértékben tudott érvényesülni, mint a kisebb településeken.

A budapesti 161 irányítószám-körzetből a válság ellenére 16 körzetben emelkedett az ingatlanok ára, míg további 25-nél az árcsökkenés 5 százalék alatt maradt. A legértékállóbbnak a XI. kerület bizonyult: itt található az értéknövekedést elkönyvelő övezetek fele. A kerület átlagos négyzetméterára ennek köszönhetően nominálisan mintegy 3 százalékkal még emelkedett is. A XI. kerületben a statisztikát javították az új építésű ingatlanokkal kapcsolatos, az átlagosnál drágább tranzakciók is. A másik véglet a VI. kerület a maga 30 százalékos áresésével, aminek okát a külföldi vevők tömeges befektetési célú vásárlása miatt a környékhez képest magas (2008-ben négyzetméterenként 325 ezer forintos) kezdeti árszintében látják a szakértők.

A családi házak forgalma jelentősen visszaesett a fővárosban, ám az árak itt stagnáltak. A lakások értéke 9,5 százalékkal mérséklődött, míg a válság hatásait leginkább megérző panel lakótelepek áresése gyakran meghaladta a 15 százalékot is. A fővárosi átlagot több mint kétszeresen meghaladó árcsökkenés 43 körzetben ment végbe, ebből mindössze nyolc budai. Az árak kerületi szinten kettőben - a XI. és - kertvárosi körzeteinek köszönhetően - a XIX. kerületben emelkedtek minimálisan.

A nominális árak közötti jelentős különbség szintén a piac megosztottságát mutatja az elemzők szerint: Magyarország legdrágább körzetében (1014 - a Budai Vár) az átlagos négyzetméterár 584 ezer forint volt 2010-ben, ami több mint háromszorosa a legolcsóbb budapesti körzet (1156 - újpalotai lakótelep) átlagárának (159 ezer forint), és több mint tízszerese a legolcsóbb kistérség (bodrogközi) átlagosan 42 ezer forintos négyzetméterárainak. A fővárosi átlagos négyzetméterár 262 ezer forint, míg az országos 122 ezer forint volt 2010-ben.

A tranzakciók száma Budapesten két év alatt 38 százalékkal, országosan 53 százalékkal csökkent, vagyis az árváltozás és a forgalom nem feltétlenül korrelál egymással - mutatott rá Valkó Dávid. Országos átlagban a lakásállomány 1,5 százaléka került piacra évente, Budapesten pedig 2,4 százaléka. A fővárosban a szélső értékek a VIII. és a XXIII. kerületben tapasztalhatók, ahol minden 23., illetve 167. lakást adják el évente. Országosan a megyeszékhelyek, megyei jogú városok adják a forgalom 35 százalékát. A kistérségek közül a legkisebb a forgási sebesség a bélapátfalvai és szerencsi kistérségben, ahol minden 333. ingatlan kerül piacra.

A válság hatásainak elemzésére az OTP Jelzálogbank elemzői öt kategóriába sorolták a körzeteket, együtt kezelve a forgalom és az árak alakulását. Budapesten a XI. kerület minősült "válságállónak", ahol hét körzet került a legjobb kategóriába. A leginkább "válságsújtott" pedig a XV. kerület lett, ahol a nyolc irányítószámból négy került a válság által leginkább érintett csoportba.

Az országos kutatásban az előzetes várakozásoknak megfelelően a főváros környéki, a balatoni és néhány nagyváros környezetében lévő régió mutatkozott a leginkább válságállónak. Baranya és Győr-Moson-Sopron kivételével mindenhol vannak azonban "válságérzékeny" és "válságsújtott" területek. A legkedvezőtlenebb pici folyamatok Borsod-Abaúj-Zemplén és Hajdú-Bihar körzeteinek többségét jellemzik, azonban ezekben is akadnak olyan területek, ahol az adatok szerint emelkedtek az árak vagy nőtt a forgalom. A nagyvárosok általában jobban vészelik át a válságot, bár sok esetben jelentős áreséssel, ugyanakkor az átlagnál csekélyebb forgalomcsökkenéssel.

Forrás: http://hvg.hu/gazdasag/20110427_ingatlanarak_otp